こんにちは
ココカラ不動産です。
「SUUMO」や「HOME’S」に掲載されている物件でも、購入してはいけないと思う物件は存在します。あくまで不動産サイトはマッチングサイトであって物件をSUUMOやHOME’Sが保障するものではありません。また不動産仲介業者も売主と買主を仲介することが業務であり、物件を保障するものでもありません。一般的には仲介業者は不動産取引が「民法、業法、法令」に則って行われているかを「最重要」に考えて、「良い物件」か「悪い物件」かについてはお客様の「自己責任」に委ねます。お客様は紹介されたのだから「良い物件」だと思ってしまいがちですが、そうでない物件も沢山あると思います。
そこで私ならマンションを検討する場合に、マンションの何を見て購入するのか、また何を見て購入しないのかについてお話しします。
マンションの規模
都内23区や都市部なら100世帯位以上、隣接県であれば150〜200、300世帯のマンションにします。大規模マンションは管理が行き届いているマンションが多いです。管理人も「常駐」しているので安心です。また管理費修繕費が世帯数が多いので貯まっていきます。また長期修繕計画もしっかり計画がされています。
小規模マンションはどんなに立地が良くても、仮に大手デベロッパーの「メジャー7」の物件だとしても検討をしません。理由は世帯数が少ないことで管理面に不安があるからです。管理も「巡回」となっていれば管理人がいないこともあります。オートロックのマンションだとしても居住者と一緒に自動ドアから入ろうと思えば入られてしまいます。さらに修繕積立金も貯まりにくいです。小規模マンションは築年数が経っていくと修繕費の上がり方が極端になったりもします。以前、20世帯位のマンションで築25年前後マンションで修繕費が50,000円超えている物件を見かけたことがあります。
マンションの築年数
まずは「旧耐震基準」か「新耐震基準」で分けます。旧耐震基準のマンションはどんなに立地がよくても検討をしません。地震の多い日本では不安が残ります。また新築だから良いという考えもありません。新築マンションと築20年の中古マンションが検討エリアにあったとしても築年数だけで判断はしません。例えば、新築マンションで70世帯と築20年のマンションで350世帯のマンションなら「後者」を選びます。マンションは60年70年でも住めます。築年数は気にしません。築年数が経っても「色褪せないマンション」を選びます。小規模マンションはすぐに色褪せてしまいます。
駅からの距離
私は15分以内なら駅距離だけで判断しません。誤差の範疇だと考えます。人はすぐに慣れますので問題ないでしょう。駅からの距離よりも周辺環境が充実していることで満足度は上がると思っています。
眺望と抜け感
マンションにあって、戸建にないものは「眺望と抜け感」です。マンションで眺望と抜け感は「出口戦略」には大変重要です。マンションで目の前にマンションがあって眺望がないと再販が難しくなってしまいます。また自分自身でもカーテンを開けない生活になってしまいます。
さいごに
マンションであまり気にしないのは「駅距離」と「築年数」です。外せないのが「大規模」と「眺望と抜け感」です。それ以外のことは好みの差くらいのものです。
購入してはいけない物件とは将来「価値」が低くなる物件です。これから都市部でさえ、人口の減少があるかもしれません。その時に真っ先に空き家になったり、価値が下がっていくのは魅力のないマンションです。多少価格か高くとも魅力的なマンションを選ぶことが資産を守ることに繋がります。
ご参考までに。
