こんにちは
ココカラ不動産です。
不動産の売却を依頼するときに相場を確認しないと「エラい目」に合うお客様と相場を知らないお客様をいいことに巧みに誘導して利益を貪る仲介業者の「闇」についてお話いたします。
不動産を購入する人は2通りのお客様がいます。
「エンドユーザー(一般の方)」と
「買取業者」です。
買取業者は市場で売られている相場よりも2割〜3割安く購入して、リフォームを施し、相場より少し高く再販いたします。
売主様も築年数が古くなると、室内が現状のままでは売りづらいので
「安くていいから売ってくれ」
という気持ちになってしまう方もいます。
また、情報を自ら取りにいかない売主様は売れる値段を仲介営業マンに聞いた時に「買取価格」を聞かされて、相場を確認せず、そのまま売ってしまう方もいるでしょう。
そのような売主様につけこみ、相場より大幅に安く取引させて、「2回転取引」を行います。
例えば、5,000万円を超える価格で販売できる物件を相場をよくわかっていない売主様から4,000万円位で売却の了承を取り、買取業者に紹介して1回目の「両手取引」をします。
買取業者はクリーニング程度を施して、5,000万円超えでの販売をします。
ここで仲介会社は買取業者に紹介するときに「専任返し※」を条件にして紹介します。※専任媒介契約
売主業者は直接販売はしないため、仲介会社は2回目の取引を行うことができます。
【仲介手数料】
［1回目の取引］
4,000万円✕3％＋6万円＋消費税
＝1,386,000円
売主、買主からの手数料ですので
＝2,772,000円
［2回目の取引］
5,000万円✕3％+6万円＋消費税
＝1,716,000円
売主からの仲介手数料の1,716,000円は確定していて、買主も自社で見つけることができれば両手取引になり、
＝3,432,000円
となります。
1物件で2回の取引をすることができれば仲介会社は
最大で6,204,000円
の仲介手数料になります。
仲介会社は売れ残りのリスクもとることなく、買取再販業者よりも多くの利益を得ることができます。
「相場を調べない売主が悪いのか」
「情報を伝えない営業マンが悪いのか」
どちらが悪いのかわかりませんが、ただこのような取引は普通に行われています。
特に高齢の方で不動産情報に疎い方は気をつけなければいけません。
営業マンだけを信じるのではなく、子供や兄弟など身内に相談することをお勧めいたします。
私たちも夏から「売却」を始める予定です。
物件をお預りするときは、該当マンションの取引事例や近隣の売却情報の提示、ご年配の方には親族へのご説明を考えています。
売却の際は気をつけましょう。
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