不動産仲介業の収益構造とは

こんにちは
ココカラ不動産です。

不動産仲介業は高額な商品を扱っているので、一般の方は「不動産屋は凄く儲かる」と思っている方も多いかもしれません。
ただ、皆さんが思うほど不動産仲介業は儲からなく、売上と経費のバランスが少しでも悪くなれば瞬く間に「赤字」に転落してしまう業種だと思っています。

【仲介業者の一般的な経費】
①テナント費・・30〜40万円
②人件費(4人)・・120〜150万円
③広告費(SUUMO)・・50〜100万円
④一般費・・80〜100万円

駅前にある不動産屋は一店舗で最低でも「月300〜400万円」の経費は掛かっているのではないでしょうか。
また商業施設内の店舗や駅前の箱の大きな店舗ならテナント費は50〜100万円以上する場合もあります。
不動産仲介業は「売買」で毎月3契約、4契約行われたとしても「トントン」であったりします、1契約でも足らなければ赤字に転落してしまいます。
もし数ヶ月、調子悪ければ1,000万円以上の赤字になってしまうこともあり、半年、1年調子悪いと数千万円の累積赤字に陥ってしまいます。
不動産仲介業は人件費や広告費などの固定費が高くなってしまう為、創業して初年度から黒字にするのは、とても難しいのではないでしょうか。

私は26年間この業界にいて、失敗してしまった方を沢山見てきています。
数億円の借金をして破綻してしまった方も知っています。
不動産会社を起業して破綻させないようにするには、固定費を出来るだけ掛けないことだと考えています。
そして、あまり「リクルートさん」にお世話にならないような、独自の集客方法を確立することが重要だと思っています。
別業種ですが、以前美容師の社長さんが、ホットペッパーは「やるも地獄、やらぬも地獄」と言っていた記憶があります。
初回荒らしが多くリピートに繋がりにくいと話していましたが、ただやらなければやらないで、お客様が来なくなってしまうと…
どの業界でも自分で集客できないと経費が大きくなってしまい経営を圧迫していってしまいます。

ネット集客ではなく、「立地集客」で考えている会社は、駅前や商業施設内の人の流れが多い所に店舗を構えます。
少し家賃が高くなったとしても出店する会社は多いと思います。

私は長い間、不動産業界を見てきて、破綻しにくい仕組みを考えながら起業しています。

①店舗集客を考えない
店舗集客を考えなければ、家賃も安く抑えることができて、店舗で接客するスタッフを雇うこともありません。
ココカラ不動産の事務所のシャッターは掃除をする以外は閉めっぱなしです。
ココカラ不動産の初回接客は全てオンライン相談にしています。

②SUUMO集客はしない
SUUMOに沢山の物件を掲載すれば、リクルートさんに多くの広告料を支払うことになります。
また、物件の写真撮影や掲載業務に多く時間をさいてしまうため業務効率がとても悪くなります。
専門の入稿スタッフを雇うと人件費が掛かってしまいます。
※ココカラ不動産も自社所有物件は掲載してます

③サービスを広げない
ココカラ不動産では「売却」や「賃貸」を行わず、「マイホーム購入」に特化することで、業務の効率化やスタッフの削減に繋がり、固定費を下げることができています。

④地域密着からの脱却
来店型集客や物件掲載集客をすると地域密着型になってしまいます。
この2つを行わず「オンライン相談」をすることで地域にとらわれずに販売エリアを広げることができます。
ココカラ不動産では現在一都三県のお客様を2人のスタッフで対応しています。
来年には北関東の栃木県まで対応していきます。
対応が難しくなった時点で1人スタッフの採用をします。