こんにちは
ココカラ不動産です。
不動産投資が流行り始めたのは2010年前後からでしょうか。当時は「サブプライムローン危機」「リーマンショック」などの金融危機から株価は暴落、経済が停滞し、「デフレ経済」でありました。そのような経済状況のなか「東日本大震災」があり、さらに経済は深刻な状況になったと記憶しています。デフレにより不動産相場も下落していき、「不動産投資」が流行ってきたように思います。
2012年12月に民主党政権から自民党政権に政権交代し、2013年から黒田日銀総裁が「金融緩和政策」を行いアベノミクス景気にいたっています。私もその時代に乗ずることができ、不動産を購入しています。初めての投資物件は2013年に港区西麻布の利回り16％の1Kマンションを購入しています。そして翌年以降に購入した地方のアパートは利回り15％や18％の物件を購入しています。始めた時期が良く、たまたま運が良かったと思っています。
「これからサラリーマン不動産投資家を目指すにはどうするべきか」について、金融資産や年収などの属性によって違いますが、融資を使わず、現金での購入が良いと思っています。もしくは不動産投資をやらない選択が良いのではないかと思っています。その3つの理由についてお話します。
良い物件があまりない
10年前は地主系のアパートやマンションなどの1棟物が沢山ありましたが、もう出尽くし感があり、良い物件が出てきません。あるとするなら10年前に地主から購入した投資家さんが出口戦略の売却物件になりますので、価格に利益が乗っている状態です。さらに築年数も進んでおり「ババ抜き」状態です。また不動産投資ブームに乗り、新築アパート物件も売物件でありますが、狭い土地にギリギリ建物を建てているので、部屋も狭く10年後や15年後の入居に不安があります。
金融機関の融資がでない
今の金融機関はサラリーマン投資家に消極的です。「かぼちゃの馬車」事件以降、審査も厳しくなり3割以上の自己資金は求められます。不動産の担保評価も厳しくなっています。5,000万円の物件を購入するのに、1,500万円＋諸経費8％程度で合わせて1,900万円は必要になってしまいます。
現金での区部マンション投資、戸建投資
上記の1.2.から私は今は現金で低価格の物件が良いと思っています。現金であれば返済がありませんので大きなリスクを背負うことはありません。地方の数百万円〜500万円程度の物件を購入して不動産投資を始めることをお勧めします。最初は大きく儲けるより「損をしない」という気持ちが大切です。1戸では収益が少ないかもしれませんが2戸、3戸になれば大きな収益になります。その後一棟アパートにステップアップしていけば良いと思います。
さいごに
今レインズや楽街を見ても、私が欲しい良い物件は見当たりません。良い物件がないのなら無理して購入しないことです。とはいえ現金を銀行に預けていても意味がありません。不動産投資をされたい方は比較的リスクの低い現金投資から始めてみてはいかがでしょうか。
ご参考までに。
