こんにちは
ココカラ不動産です。
本日は昨日の続きの第3弾として出口戦略についてお話しします。
マイホームを購入する方で出口戦略を考えて購入する方はあまりいらっしゃらないと思います。しかしマイホームとはいえ「借金」をして購入するので「投資思考」で考えないといけません。私は株式投資家、不動産投資家でもあり、万一の時には「手仕舞い」ができるようにと考えています。リストラ、病気、離婚など人生には様々なリスクがあります。もし売却をせざるを得ない時に「売却できない」「借金が残る」物件では人生が詰んでしまいます。そうならない為にも出口戦略は大切だと考えています。
人気のある大規模マンションを選ぶ
マンションは大規模マンションを選択しましょう。100世帯、200世帯、300世帯以上のマンションです。マンションデベロッパーはそこにそれだけの需要があると判断して分譲しています。また大規模マンションを分譲するのは大手マンションデベロッパーです。管理運営もしっかりしていますので安心感があります。売却物件の戸数も確認しましょう。例えば、同時期に5％や10％も売却物件があったら何か問題がある可能性があります。総戸数に対して1〜2％位の売却戸数なら問題ないと思います。ちなみに私のマンションは497世帯のマンションで現在売却物件は1戸です(6/1現在)。4年前には7〜8戸位あった時もあります。私は定期的に販売戸数と販売価格を確認しています。
5～8年後の借入残高を確認する
常にマイホームの借入残高がいくらなのかを確認しましょう。現在の住宅ローンは低金利ですので元金の減るスピードがとても早いです。5〜8年後には売却価格より借入残高が低くなる物件を選ぶのが理想です。近隣の築10年差マンションと監視して10年後の販売価格を想定しましょう。
さいごに
3日間で資産性、収益性、出口戦略をお伝えしましたが、人気のあるマンションとはどういうものなのかを理解することです。「自分はこれが良いから…」ではなく、自分以外の人もこの物件を評価するのか、この物件を欲しいと思うのかの「客観的な目線」が必要です。
ご参考までに。
