こんにちは
ココカラ不動産です。
築古マンションの購入には気をつけなければいけません。
「マンション管理が破綻している可能性があるからです」
管理費・修繕積立金の改定には総会での決議が必要になります。
普通決議の場合は議決数の過半数、特別決議の場合は4分の3以上の賛成が必要です。
マンションによって普通決議なのか、特別決議なのか違いがありますが、ただその賛成が取れなければ修繕積立金の改定はできません。
先日、築古マンションの購入を検討されているお客様の物件を調査をすると管理が破綻していました。
長期修繕計画を確認すると、計画通りの修繕を行うと５年後には修繕積立金総額がマイナスになってしまいます。
修繕計画には2022年からの改定の計画が記載されていますが、修繕積立金の改定はされていません。
おそらく住民の賛成が得られないのだと思います。
この場合、将来どのようになっていくかというと、お金がないため必要な修繕や定期的に行う大規模修繕が出来なくなり、マンションに問題が起きたとしても、そのまま住み続けることになります。
以前も違うお客様の物件を調べてあったのですが、９世帯の部屋に雨漏りがしている状況でも修繕が出来ず、そのまま住み続けているマンションもありました。
当事者は大変な思いをしますが、そうでない方は他人事ですので、修繕積立金の改定には賛成しないのです。
なぜ、そのようなことが起きてしまうかと言うと、築４０年のマンションの居住者は７０代、８０代のご年配になっており、将来のマンション価値には興味がないことや、年金生活のため数万円でも修繕積立金が上がってしまうと生活が苦しくなってしまうからだと思います。
築古マンションを購入する時には必ず調査をしましょう。
もしこのようなマンションを購入してしまうと大変なことに巻き込まれてしまうことになります。
また、新築や築浅マンションでも築４０年後には同じような状況になることが考えられますので、どこかのタイミングで出口戦略を考えるのも良いかもしれません。
